达尔比温德兰海滩上的度假屋 & Co. 注册会计师 & 商务顾问格兰伍德斯普林斯蒙特罗斯 如果你足够幸运,拥有一个度假屋,你可能想要出租它一年的一部分. 税收的后果是什么?

税收待遇可能很复杂. 这取决于租了多少天,以及你的个人使用水平. 个人使用包括您的假期使用, 你的亲属(即使你向他们收取市场租金)和非亲属使用,如果市场租金不收取.

少于15天

如果你在一年内出租物业少于15天, 它根本不被视为“出租物业”. 在适当的情况下,这可以产生收入和重大的税收优惠. 你收到的任何租金都不包括在你的税收收入中. 另一方面, 你只能扣除物业税和抵押贷款利息——没有其他运营成本或折旧. (你的主要住宅和另一个住宅的按揭利息是可扣除的, 在某些限制下.)

如果你出租物业超过14天,你必须包括收入的租金. 但是,你可以扣除部分运营费用和折旧,但要遵守一定的规则. 首先,你必须在个人使用日和租赁日之间分配你的费用. 例如, 如果房子租赁90天,个人使用30天, 75%的使用是租赁(120天使用天数中的90天). 你会把75%的费用(如维护费、水电费和保险费)分配给租金. 你还要拨出75%的折旧准备, 出租物业的利息和税收. 个人所得税部分可单独扣除. 个人使用超过14天或租用日的10%,第二套房利息的个人使用部分也可扣除(如符合条件). 但个人使用部分不允许折旧.

声称损失

如果租金收入超过这些可分配扣除, 你报告租金和扣除额,以确定租金收入和其他收入的总和. 如果费用超过收入,你可以索赔租金损失. 这取决于你个人使用房子的天数.

这里有一个测试:如果你个人使用它超过a) 14天, 或b)租赁日的10%, 你用得“太多”了,所以不能要求赔偿损失. 在这种情况下, 你仍然可以用你的扣除额来抵消租金收入, 但你不能制造损失. 你不能使用的扣除额会被结转到以后的年份里使用. 如果你被限制只能使用扣除的租金收入总额, 你必须按照以下顺序使用分配给租赁部分的扣除:1)利息和税收, 2)经营成本3)折旧.

如果你“通过”了个人使用测试, 你仍然必须在个人和租赁部分之间分配你的开支. 然而,在这种情况下,如果你的租金扣除额超过租金收入,你可以索赔损失. (然而,这种损失是“被动的”,并且可能受到被动损失规则的限制.)

提前计划

这些只是基本的规则. 如果你被认为是一个小房东或房地产专业人士,可能还有其他规则. 与您的Dalby Wendland税务专业人士交谈,以帮助计划您的度假房屋使用,以实现最佳的税收结果.